Что такое ЗОС для новостройки: что это, как получить и зачем?

Содержание

Нюансы получения ЗОС при строительстве объекта

Что такое ЗОС для новостройки: что это, как получить и зачем?

После окончания строительства начинается эксплуатация объекта в соответствии с его функциональным назначением, которая возможна при наличии ЗОС. Что это в строительстве, станет понятно далее.

Для этого застройщику потребуется выполнить завершающий и очень важный этап строительства — получить разрешение.

Выдаётся подобное разрешение после рассмотрения определенных документов, куда входит так же заключение о соответствии (расшифровка ЗОС).

  • Зос — что это в строительстве, расшифровка
  • Получение ЗОС
  • Перечень документов
  • Заключение

Зос — что это в строительстве, расшифровка

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,

как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-15-47 — Москва
8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Это заключение подтверждает, что вновь построенный или реконструируемый объект выполнен в соответствии с проектной документацией и соответствует нормативным технологическим требованиям.

Также он подтверждает, что в новом здании или сооружении установлено оборудование, позволяющее вести правильный учет энергетических ресурсов, используемых на этом объекте.

Это важно: без ЗОС построенного объекта невозможно получить разрешение на его эксплуатацию.

Также это заключение необходимо для подтверждения того, что построенное здание или сооружение выполнено с надлежащим качеством и отвечает требованиям конструктивной надежности и безопасности.

Получение ЗОС

Закончив строительство, застройщик, согласно требованиям Градостроительного кодекса, сообщает об этом в органы, занимающиеся надзором в области строительного производства, направив запрос на выдачу ЗОС.

Проверка соответствия производится компетентными должностными лицами после получения заявителем соответствующего извещения.

Порядок ее проведения предусматривает:

  • осмотр строительных конструкций, оборудования, используемых материальных ресурсов, выполненных инженерных коммуникаций и сетей;
  • проверку устранения нарушений и замечаний, выявленных во время проведения строительно-монтажных работ.

Полезно знать: цель проверки заключается в изучении сведений, полученных в период строительства, и материалов, оформленных в ходе итоговой проверки.

Проанализировав предоставленные документы, уполномоченное лицо органов государственного строительного надзора подготавливает заключение о соответствии проекту рассматриваемой новостройки или отказ на его получение.

Заключение о соответствии или документ о невозможности его выдать передается заявителю в одном экземпляре, а другой остается в организации, выдавшей эти документы.

После исправления всех замечаний, из-за которых было отказано в получении ЗОС, заявитель имеет право подать повторное заявление на получение заключения.

Перечень документов

Лицо, выполняющее строительство, оформляет пакет документов и направляет его для выполнения итоговой проверки в уполномоченные на это органы.

Это необходимо сделать не менее чем за десять дней до предполагаемого времени подачи запроса на разрешение, позволяющее заказчику начать эксплуатацию нового объекта.

Для этого требуются такие документы, собранные в одной папке:

  • заявление;
  • проект, прошедший экспертизу и получивший ее положительное заключение;
  • исполнительная документация, подтверждающая фактическое выполнение работ согласно проекту;
  • акт приемки, подтверждающий передачу объекта генподрядчиком заказчику;
  • подтверждение соответствия параметров и характеристик объекта проектным решениям;
  • документ о соответствии здания или сооружения техническим регламентам и другим предъявляемым нормативным требованиям;
  • справка о том, что построенный объект удовлетворяет условиям эксплуатирующих организаций, если такие условия были выдвинуты этими организациями;
  • сводный план сетей.

Принятое заявление регистрируется с указанием даты и времени подачи. Это фиксируется в электронной базе, а также в предназначенном для этого журнале.

Заключение

Через десять дней после подачи заявления компетентные специалисты должны выдать заявителю экземпляр ЗОС, который является результатом правильной организации строительного процесса и координации его участников, или решение о невозможности выдачи такового. Подготовка и выдача должны производиться своевременно. За нарушение сроков выдачи предусмотрена ответственность.

Смотрите видео, в котором разъясняется порядок получения ЗОС и разрешения на ввод в эксплуатацию построенного здания:

Внимание!

В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: https://sovetnik.guru/nedvizhimost/zos-stroitelstvo.html

Cдача новостройки 2018 – этапы, в эксплуатацию, приемка, срок

Cдача новостройки 2018 - этапы, в эксплуатацию, приемка, срок

В последние годы большой популярностью пользуется долевое строительство. Стоимость квадратного метра строящегося здания увеличивается в зависимости от этапа возведения объекта.

Участие в долевом строительстве позволяет в 2018 году приобрести квартиру на выгодных условиях. Однако перейти во владение человека недвижимость сможет лишь после регистрации права собственности. Перед тем, как принимать решение об участии в долевом строительстве, стоит рассмотреть некоторые особенности, касающиеся сдачи новостроек.

Общие сведения

Сдача объекта в эксплуатацию ‒ это ответственный шаг, поскольку процедура тщательным образом контролируется государственными органами с целью предотвращения возможных неприятных последствий.

Застройщик обязательно должен получить соответствующее разрешение от контролирующих инстанций, чтобы дать возможность жильцам въехать в новостройку.

Для многих будущих жильцов все обязательные процедуры перед вводом дома в эксплуатацию представляются крайне смутно. В основном, потребителей беспокоит лишь один вопрос ‒ когда можно будет въехать в жилье и начинать проведение ремонта в новой квартире.

Сдача новостройки в эксплуатацию

После завершения процесса строительства, застройщик должен заняться оформлением определенных документов. Данные бумаги призваны подтвердить безопасность эксплуатации дома и его соответствующее качество. Документация является основанием для передачи отдельных квартир их будущим собственникам.

В 2018 году ввод зданий в эксплуатацию регламентируется ст. 55 Градостроительного кодекса РФ. В данном нормативном документе сказано о том, что соответствующее разрешение должны предоставлять местные власти.

Фактически, у застройщика имеется необходимость в получении двух документов:

  1. Заключение о соответствии. Бумага удостоверяет тот факт, что объект соответствует всем требованием проектной документации и технических регламентов.
  2. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Разрешительный документ дает право застройщику заселять жильцов в новостройку.

После получения последнего документа считается, что объект прошел госпроверку, и все строительные работы проведены в соответствии с существующими нормативами.

Это дает гарантию жильцам относительно безопасности их проживания в новостройке. После получения разрешения объект ставится на госучет, а значит ему присваивается адрес.

Этапы

Какие бывают этапы сдачи новостройки в эксплуатацию:

  1. Завершение строительно-монтажных работ и прокладка всех необходимых коммуникаций к моменту сдачи новостройки. Также к этому времени застройщик должен выполнить благоустройство прилегающей территории и заключить договора на эксплуатацию и обслуживание сетей ‒ канализации, газоснабжения, электроснабжения, водоснабжения, отопления и других.
  2. Выезд на место расположения объекта техников из БТИ. Проведение компетентными специалистами замеров площадей зданий и квартир. Полученные данные потребуются для оформления технических паспортов.
  3. Проведение приемочной комиссией заседания. При положительных результатах после его завершения ‒ выдача разрешения застройщику. В документе содержатся сведения о соответствии новостройки заявленному генплану и Градостроительному кодексу.
  4. Оформление техпаспорта проектно-инвентаризационным бюро.
  5. Прием постройки органами, которые предоставляли технические условия для строительства.

Документы

Для того чтобы зарегистрировать право собственности на объект недвижимости, дольщик обязан предоставить следующие документы:

  • акт приема-передачи;
  • кадастровый паспорт на объект;
  • договор с банком в том случае, если квартира приобретается по кредиту;
  • разрешение со стороны органов опеки в том случае, если объект регистрируется на ребенка младше 18 лет;
  • паспорт собственника/свидетельство о рождении;
  • квиток об уплате госпошлины;
  • договор, подтверждающий долевое участие.

В отдельных случаях могут понадобиться дополнительные документы.

Сроки

Процедура по получению разрешительного документа достаточно сложна, в связи с чем может пройти около 3-6 месяцев между окончанием строительства и заселением жильцов.

После ввода дома в эксплуатацию по истечению недели производится приемка квартир дольщиками.

Если будут нарушены сроки ввода в эксплуатацию или приемки объекта, застройщику может грозить выплата неустоек.

Порядок приемки

Как производится процедура приемки купленной квартиры:

  1. Будущий собственник изучает документацию, предоставленную застройщиком.
  2. Производится осмотр помещения. Если в ходе его проведения обнаружатся какие-либо недостатки, они должны быть занесены в смотровой лист.
  3. Если будущий собственник не обнаружил недостатков, или застройщик уже устранил их, то подписывается акт приемки-передачи. Когда гражданин оставляет на нем подпись, считается, что все обязанности застройщика исполнены. Соответственно, если потом выявятся недочеты, исправлять их будет уже собственник своими силами.

В том случае, если недочеты были выявлены и зафиксированы в смотровом листе еще на этапе осмотра помещения, возможны следующие дальнейшие варианты:

  • самостоятельное устранение огрехов застройщиком;
  • устранение недочетов собственником и получение им компенсации на ремонт от застройщика;
  • уменьшение стоимости квартиры на сумму, которая потребуется для проведения ремонта.

На практике не во всех случаях удается принять квартиру сразу же. После подписания акта приема-передачи один из экземпляров документа остается на руках у собственника, а второй забирает себе застройщик.

Образец акта приема-передачи квартиры от застройщика здесь.

Оформление права собственности

После подписания акта приема-передачи владелец получает ключи от квартиры. После этого он может эксплуатировать жилую площадь по собственному усмотрению. На этом этапе необходимо заняться оформлением свидетельства о праве собственности.

Рекомендуется не начинать проведение капремонта в квартире до тех пор, пока не будет получен данный документ.

Свидетельство о праве собственности является основной бумагой, которая дает владельцу право на продажу, дарение или передачу квартиры по наследству.

В соответствии с законом, запрещается вносить какие-либо изменения в конфигурацию объекта до тех пор, пока не будет получено свидетельство.

Это связано с тем, что для получения правоустанавливающего документа сперва должен быть оформлен кадастровый паспорт. В свою очередь, для его получения могут потребоваться повторные замеры площадей помещений.

Обмерщикам могут помешать разнообразные элементы оформления ‒ декоративные арки, листы гипсокартона и прочее. В таком случае они на законном основании могут потребовать их удаления.

Если владелец откажется выполнять требования обмерщиков, получение свидетельства о праве собственности может быть поставлено под угрозу.

Демонтаж же, в свою очередь, приведет к тому, что владелец жилья понесет существенные расходы.

Как выглядит порядок оформления права собственности:

  1. Будущий владелец жилья подготавливает пакет документов и обращается в Регистрационную палату.
  2. Уполномоченный специалист вносит в электронную форму данные и формирует заявление, которое позже подписывает будущий собственник.
  3. Гражданину выдается квитанция на оплату госпошлины в размере 1000 рублей. Ее можно оплатить в банке.
  4. У будущего собственника забирают документацию и выдают взамен расписку, свидетельствующую об их получении. Определяется день, в который владелец сможет получить свидетельство.
  5. В определенный день и время собственник является в Регистрационную палату для получения свидетельства. Ему отдают предоставленные оригиналы документов. Гражданин должен иметь при себе расписку и паспорт.

В том случае, если собственников несколько, каждый из них должен подойти со своими документами и забрать свой оригинал свидетельства. При этом явиться за получением документа можно и позже установленной даты.

Если свидетельство получает ребенок, то документ от его имени должен подписать родитель или же представитель.

Источник: https://realtyurist.ru/novostrojka/sdacha-novostrojki/

Что значит «дом сдан в эксплуатацию»

В рекламных заявлениях строительных компаний можно встретить такие фразы как:

  • окончание строительства;
  • ввод дома в эксплуатацию;
  • срок выдачи ключей;
  • сдача дома и т.д.

Попробуем разобраться, что из этого рекламный трюк, а что является юридически закрепленным термином, на который нужно ориентироваться в договоре долевого участия.

Итак, что означает фраза «дом сдан в эксплуатацию»

Процесс сдачи дома в эксплуатацию происходит не за один день. Начнем по-порядку. Местный орган строительного надзора проверяет дом  на каждом этапе, начиная от котлована и заканчивая финальным этапом строительства, о чем составляются соответствующие документы.

Прежде чем застройщик выдаст вожделенные ключи дольщикам, многоквартирный дом должен пройти процедуру приемки государственной комиссией. Данная процедура призвана обеспечить соответствие дома проектной документации, а так же соблюдение всех действующих строительных, санитарных  норм и правил.

Под государственной комиссией, согласно статьи 55 Градостроительного кодекса, подразумеваются органы местного самоуправления (ФЗ 190).

Проверка заявленного к сдаче дома проводится в два этапа. Сначала комиссия выдает застройщику «Заключение о соответствии построенного здания требованиям проектной документации и технических регламентов», сокращенно «ЗОС».

Заключение выдается на основании тех документов, которые составлялись строительным надзором в процессе контроля над стройкой и на основании итоговой проверки. В заключительной проверке участвуют все специалисты, от которых зависит безопасность и полноценное функционирование будущего многоквартирного дома – это электрики, сантехники, санэпиднадзор, пожарники и др.

После того как ЗОС получено, застройщик, имея на руках пакет документов в  числе которых находятся правоустанавливающие документы на землю, обращается в муниципальный орган, выдавший разрешение на строительство.

Если в администрации не нашли противоречий действующему законодательству, то застройщику выдается основной документ – Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Перечень работ, которые должны быть выполнены на 100% перед сдачей в эксплуатацию

В случае, если ниже перечисленные работы выполнены застройщиком не полностью, контролирующий орган не вправе выдавать разрешение на ввод в эксплуатацию.

  • Строительно-монтажные работы.
  • Подключение и проверка работоспособности инженерных сетей и коммуникаций.
  • Заключение договоров на обслуживание и эксплуатацию инженерных коммуникаций (лифтовое хозяйство, водоснабжение, канализация, газоснабжение, отопление, электроснабжение).
  • Благоустройство придомовой территории (асфальтирование дорог, подъездов для автомобилей, освещение, стоянки для автомобилей, пр.).

Только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик может приступать к процедуре постановки дома на кадастровый учет (получение почтового адреса),  и может приглашать дольщиков на осмотр квартир. После осмотра составляется акт приемки – передачи квартиры и дольщик официально становится владельцем квартиры.

Что такое дата получения ключей

Для дольщика именно эта дата и должна являться датой, на которую нужно ориентироваться при подписании договора. К примеру, если в договоре долевого участия вы видите, что срок сдачи дома указан 1 кв.

17 года, а срок передачи ключей жильцам не позднее 3-х месяцев после сдачи дома, то это значит, вам необходимо ориентироваться на крайний срок получения ключей не позднее 31 июня 17 года.

Только после прохождения этого срока дольшик может предъявить застройщику претензию о задержке в исполнении взятых на себя обязательств.

Что такое срок окончания строительства

Срок окончания строительства – это условная дата, к которой будут закончены основные строительно-монтажные работы. Этот срок застройщик определяет для себя сам, исходя из собственных расчётов.

Между сроком окончания строительства и выдачей ключей может лежать период в несколько лет.

Поэтому, если вы видите рекламную надпись об окончании строительства к такому-то сроку, вы должны понимать, что это еще не срок заселения в дом.

Всё вышеперечисленное относилось в полной мере к строительству, которое ведется в соответствии с ФЗ-214, то есть оформлением договора долевого участия.

В случае, если вы решили участвовать в строительстве, осуществляемом посредством вступления в жилищно-строительный кооператив, то там, в договоре, чаще всего указывается только предполагаемый срок окончания строительства. Если застройщик будет переносить сроки окончания строительства и сдачи в эксплуатацию, то  каких либо санкций к нему, согласно ФЗ-215, не предусмотрено.

Чтобы не утруждать читателя длинным текстом, ответ на вопрос, чем отличается дом, введенный в эксплуатацию от дома, на который получено право собственности,  я расскажу в следующей статье. Так же постараюсь ответить, почему в Анапе часто бывает так, что дом сдан в эксплуатацию, а коммуникации жителям приходится ждать от нескольких месяцев до нескольких лет.

Для того, чтобы не пропустить следующий материал, а так же свежие новости, касающиеся новостроек Анапы подписывайтесь на рассылку в правой колонке сайта. 

Источник: http://novostrojka-anapy.ru/chto-znachit-dom-sdan-v-ekspluataciyu

Новостройки: что такое «госкомиссия»?

Людмила Чичерова

Источник фотографии

Покупатели, которые приобрели жилье на первичном рынке, всегда с нетерпением ждут сигнала об официальном завершении строительства.

После «отмашки» они смогут приступить к ремонту своих квартир и оформлять право собственности на недвижимость. Завершающий этап строительства мы по привычке до сих пор называем «госкомиссией».

Однако никакой госкомиссии на свете давным-давно нет.

Определения «госкомиссия» на сегодня уже не существует. Как объяснила «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью группы компаний «ПИК», госкомиссии функционировали до принятия Градостроительного кодекса РФ в конце 2004 года.

В их состав входили специалисты из разных городских структур: органов государственного архитектурно-строительного контроля, проектных организаций, государственных органов санитарного и пожарного контроля, МЧС, и т.д. Причем, чтобы сдать объект, застройщику приходилось получать разрешение в каждом отдельном учреждении.

С принятием Градостроительного кодекса процедура была упрощена.

На сегодня порядок приемки и ввода в эксплуатацию законченного объекта – новостройки – регламентирован двумя документами, рассказывает Вадим Антонов, заместитель начальника отдела капитального строительства ГВСУ «Центр».

Это статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ) и «Положение об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации» (Постановление Правительства РФ от 1 февраля 2006 г № 54).

В соответствии с Градкодексом РФ, объекты капитального строительства принимают органы местной власти: в Москве – комитет государственного строительного надзора, подчиняющийся напрямую правительству Москвы, а в Подмосковье – органы местного самоуправления или органы федеральной власти (администрация), добавил Евгений Максименко, директор департамента строительства ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал».

Время «Х»

Застройщик должен основательно подготовиться, прежде чем обращаться в территориальные органы госстройнадзора.

Как объяснил Евгений Максименко («Группа компаний «Жилищный капитал»), необходимо выполнить полный комплекс строительно-монтажных работ, все работы по инженерии, должна быть собрана вся исполнительная документация, подписаны все акты, заключены договоры на техобслуживание и эксплуатацию, если это необходимо. Алексей Балыкин, директор департамента техзаказчика TEKTA GROUP, добавил, что необходимо предъявить справки о выполнении всех технических условий и обмере объекта БТИ. Кроме этого, эксперты компании «СУ-155» напомнили, что в доме должны быть подключены и функционировать электричество, вода, канализация, отопление, лифты, то есть новостройка должна быть полностью пригодной для проживания.

Когда делать ремонт?

К слову, заселять жильцов до ввода в эксплуатацию, то есть выдавать им ключи и разрешать ремонтные работы или подождать – этот вопрос решается чаще в индивидуальном порядке.

Лет десять назад это была распространенная практика – жильцов «запускали» задолго до официального ввода в эксплуатацию. Причем дом, как правило, нормально функционировал.

Сегодня, судя по ответам наших экспертов, все строже.

«Мы разрешаем приступать к отделке квартир только после ввода объекта в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи квартир», – говорит Алексей Балыкин (TEKTA GROUP).

До этого момента заниматься ремонтом просто опасно, считает эксперт. В противном случае компания будет оштрафована, – добавляет Олег Куринной, заместитель генерального директора «МД Групп». Это требование статьи 9.5.

Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Кто и что проверяет

По процедуре, рассказывает Евгений Максименко («Группа компаний «Жилищный капитал»), после того как строительная генподрядная организация выполнит все строительно-монтажные работы, она обращается к застройщику, то есть владельцу земельного участка, с так называемой «предъявительской». Это письмо, в котором сообщается о том, что все работы выполнены в соответствии с проектной документацией и с действующими строительными регламентами, а объект готов к итоговой проверке.

Итоговая проверка назначается органами Главгосстройнадзора Московской области или Комитетом государственного строительного надзора Москвы, в которые входят специалисты из разных областей: пожарная инспекция, санэпиднадзор, сантехники, электрики… Эксперты проверяют всю исполнительную документацию, а также выполненные работы в соответствии с проектной документацией и с действующими строительными регламентами. Если недостатков и нарушений не выявлено, то выдается «Заключение о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации» (ЗОС). Как правило, после получения ЗОСа и приложения необходимых документов выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Мы также поинтересовались у экспертов, могут ли дольщики принимать участие в «приемочной» работе. Однако действующими нормативными документами участие дольщиков в работе комиссии не предусмотрено.

«Хотя ничто и никто не запрещает дольщикам, – допускает Вадим Антонов (ГВСУ «Центр»), – создать в соответствии со ст.

30 Конституции РФ любую общественную организацию для защиты своих прав и поучаствовать в процессе».

Накрываем поляну?

Один из факторов, облегчающий участь застройщика при вводе дома в эксплуатацию – «дружеские» связи чиновников и застройщиков. «У меня скоро госкомиссия, мне надо накрыть поляну и разлить по стакану», – говорил автору этих строк руководитель строительной компании.

Интересно, хорошо это или плохо, то есть «дружеские» связи чиновников и застройщиков – помеха качеству или нет? Как объяснил Евгений Максименко («Группа компаний «Жилищный капитал»), отношения никогда не влияют на качество, а только на сроки окончания работ.

Наоборот, у застройщика возникает меньше нерешаемых вопросов, проблем, появляется прозрачность в отношениях, возникает взаимосвязь с органами власти. Когда на одном языке говорят коллеги, партнеры, то вопрос просто быстрее и легче решается.

А на качество влияет только безобразное выполнение своих обязательств ответственных лиц.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», также подтвердила, что «дружеские» связи чиновников и застройщиков могут способствовать ускорению процесса, а точнее – снижению рисков того, что процесс сдачи дома будет необоснованно затягиваться, будут находиться лишние поводы и придирки, препятствующие нормальному рабочему процессу.

Однако основанием для справедливого отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, отмечает Наталия Иванова (ГК «ПИК»), может быть отсутствие каких-либо документов, несоответствие жилого объекта требованиям градостроительного плана земельного участка, требованиям, установленным в разрешении на строительство, или несоответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации.

Что же касается упомянутой «поляны», то наши эксперты ничего в этом плохого не увидели и добавили, что можно и отметить сдачу объекта «рюмкой чая»!

Кто ответит за брак?

Ситуация, с которой сталкиваются новоселы, – недоделки, которые заявили о себе, несмотря на то что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено застройщиком по всем существующим нормам.

Как отметила Ирина Мошева, генеральный директор СП RDI&Limitless, в соответствии с законом об участии в долевом строительстве №214-ФЗ, установлен гарантийный срок для объектов долевого строительства. Он составляет не менее пяти лет и обязательно прописывается в договоре.

«Во всех договорах подряда на строительно-монтажные работы по нашим проектам предусмотрена гарантия и система гарантийных удержаний», – говорит Алексей Балыкин (TEKTA GROUP). Если же брак все-таки обнаружился, подрядчик, его допустивший, устраняет это за свой счет.

Если же он отказывается от своих обязательств или срывает сроки, застройщик устраняет это за счет гарантийных удержаний. К сожалению, признает Ирина Мошева (СП RDI&Limitless), далеко не всегда удается решить вопрос мирным путем, и в таком случае сторонам остается только обращаться в суд и начинать длительную тяжбу с привлечением профессиональных экспертов.

Если же дефекты обнаруживаются после окончания гарантийного срока, объясняет Евгений Максименко («Группа компаний «Жилищный капитал»), то придется самому жильцу устранять их за свой счет.

Хотя, добавил эксперт, возможна еще одна ситуация, когда по обоюдной договоренности застройщика и управляющей/эксплуатирующей организации часть неоплаченных средств генподрядчику аккумулируется в управляющей компании, которая в свою очередь устраняет недоделки.

При перепечатке материалов указание автора и активная ссылка на сайт обязательна!

Источник: https://news.ners.ru/novostroyki-chto-takoe-goskomissiya.html

Дом сдан в эксплуатацию, что дальше делать дольщикам

На доме висят красочные баннеры, убеждающие всех, что объект построен и сдан, на сайте застройщика – рекламные обещания о скором заселении. Казалось бы, дольщикам надо радоваться и вот-вот ждать новоселья. На самом деле все не так радужно, поскольку сдача дома и заселение в свою квартиру – события, очень отдаленно связанные друг с другом.

Между этими двумя датами, как правило, проходят месяцы, а нередко и годы бесконечного ожидания. На этом этапе дольщиков  могут поджидать неожиданные, но отнюдь не приятные сюрпризы, например, затягивание сроков передачи жилья, а также именно в это время вскрываются все недоделки и дефекты строительства.

Поэтому нелишним будет узнать, когда дом сдан в эксплуатацию, что дальше делать дольщикам?

В чем разница между сроком сдачи объекта и сроком передачи жилья

Большинство граждан не вполне понимают, как происходит и сколько времени длится сдача дома в эксплуатацию, и наивно полагают, что за этим событием сразу следует передача жилья дольщикам.

Неверное представление о наступлении сроков этих двух событий сформировано у граждан застройщиками, которые указывают на своих сайтах не реальный срок передачи квартиры, а срок окончания строительства, умалчивая о том, что между этими двумя датами в лучшем случае проходит несколько месяцев.

На самом деле это абсолютно разные понятия, и данные обещания – не больше, чем рекламный трюк для привлечения новых дольщиков. Известны случаи, когда после сдачи дома, гражданам приходилось ждать передачи своей квартиры по два года.

Поэтому не стоит верить обещаниям застройщика, необходимую информацию обо всех важных фактах, событиях и датах, дольщикам следует искать не в рекламных проспектах, а в ДДУ. В договоре прописаны два события: срок сдачи дома и срок передачи жилья участнику долевого проекта. Это два принципиально разных события и две различные даты.

Срок сдачи – это дата, когда планируется завершить строительство дома и получить разрешение госкомиссии на ввод его в эксплуатацию. Этот срок застройщик устанавливает самостоятельно и при необходимости может его корректировать, не согласуя с участниками проекта.

Для дольщика основное значение имеет второй срок, указанный в ДДУ – дата передачи ключей и самой квартиры по приемо-передаточному акту. Этот срок не подлежит изменению и корректировке в одностороннем порядке. Не соблюдение его застройщиком дает законный повод дольщику требовать с нарушителя неустойку за просрочку передачи объекта.

Однако нередко застройщики, желая заранее подстраховаться от штрафных санкций за срыв сроков, прописывают в договорах не точную дату передачи объекта, а приблизительную. Например, в ДДУ указан срок сдачи дома 3 квартал 2017 года, а дата передачи жилья – не позже 4-х месяцев после сдачи объекта.

Как узнать дату ввода дома в эксплуатацию, от которой начнет отсчитываться срок передачи квартиры? Информация о получении данного документа должна быть размещена на сайте застройщика. Можно также обратиться в организацию, выдававшую разрешение на строительство (ее можно найти в проектной декларации строительной компании).

Но в любом случае крайний срок передачи жилья всем дольщикам не должен быть позже 31 января 2018 года. После этой даты можно предъявлять застройщику претензию и требовать с него уплаты неустойки.

Как происходит сдача дома в эксплуатацию, и сколько она продолжается

Чтобы сдача дома состоялась, и было получено соответствующее разрешение на введение его в эксплуатацию, на объекте должны быть закончены все основные строительные работы, соответствующие проектной документации: возведены стены, перекрытия, выполнены фасадные и инженерные работы и т.д. К этому времени должны быть произведены обмеры органами БТИ, получен технический паспорт, объекту должен быть присвоен милицейский адрес, получены справки от поставщиков энергоресурсов.

После этого дом принимает госкомиссия, которая проверяет объект на соответствие существующим строительным, техническим, санитарным и пожарным нормативам.

Застройщику выдается заключение о соответствии (ЗОС), с которым он затем обращается в органы городской администрации, где также проводится проверка всех документов на соответствие действующему законодательству.

После этого застройщик получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и может подавать документы на постановку дома на учет в кадастровый орган, а затем только приступать к передаче жилья дольщикам.

Обычно этот процесс занимает от четырех до шести месяцев, при условии, что проверяющие органы не выявили никаких нарушений. Как правило, нарушения все-таки находятся, и комиссия выписывает предписания по устранению недостатков, что отодвигает срок окончания строительства и получение акта сдачи дома на более позднее время.

Получив разрешение на введение дома в эксплуатацию, строительная фирма обязана не позже месяца до дня наступления даты передачи объекта по ДДУ, выслать приглашения участникам строительства прибыть для принятия объекта. Дольщик должен серьезно отнестись к этому документу и вовремя прибыть для принятия своей квартиры.

Его отсутствие будет считаться уклонением от принятия жилья и даст возможность застройщику подписать передаточный акт в одностороннем порядке, сняв с себя всю ответственность за данный объект. В этом случае все риски гибели или порчи имущества автоматически переходят к дольщику.

Но бывает и так, что все необходимые документы застройщиком получены, срок, указанный в ДДУ, прошел, но дольщик так и не получил извещение о том, что объект готов к передаче.

Что делать, если дом сдан, а передача жилья затягивается?

В принципе, участника не должно интересовать, по какой причине застройщик не передает ему квартиру. Для него важно одно – срок передачи прошел, а фактически жилье не получено.

И в этом случае у дольщика появляются все основания для привлечения нарушителя к ответственности по 214 ФЗ, а именно – взыскания с него неустойки. Проводить данную процедуру можно как в досудебном, так и судебном порядке.

При этом в законодательстве не оговорено обязательное применение претензионного порядка взыскания неустойки, но такое требование может содержать ДДУ, в таком случае необходимо соблюдать порядок, предусмотренный договором.

В любом случае целесообразно сначала попытаться решить вопрос с застройщиком мирно без привлечения судебных органов. Для этого в его адрес необходимо направить претензию в виде заказного почтового отправления с требованием о выплате неустойки. Этот документ, в случае судебного урегулирования вопроса, можно будет предъявить в суде, что станет дополнительным аргументом в пользу дольщика.

По закону, при нарушении срока передачи жилья, строительная фирма обязана заплатить пеню в размере 1/150 ставки Центробанка от всей суммы договора за один просроченный день. Кроме того, застройщик должен компенсировать дольщику все его расходы, которые тот понес в результате просрочки, например, за непредвиденную аренду жилья.

Здесь следует отметить, что положительное решение вопроса во многом зависит от того, насколько грамотно будет составлен данный документ. Необходимо предельно ясно сформулировать свои требования, привести ссылки на положения действующего законодательства, а также верно рассчитать неустойку.

Как сделать правильный расчет, можно узнать в статье «Как рассчитать и истребовать с застройщика неустойку по долевому строительству».

В претензии нужно также указать счет, куда должны поступить деньги и предельный срок, отведенный дольщиком для выплаты неустойки. Желательно составление претензии доверить грамотному юристу, поскольку человек, который делает это впервые, может что-то упустить, или неправильно сформулировать требования, что отразится на результате.

Что делать, если претензия осталась без ответа?

Если в обозначенное время деньги не поступят на счет дольщика, он может обращаться за разрешением вопроса в судебную инстанцию. Надо сказать, что взыскание неустойки, как правило, производится в судебном порядке, т.к.

строительные фирмы очень редко соглашаются добровольно выплатить деньги дольщику. Чтобы инициировать судебное разбирательство, необходимо написать заявление, которое составляется аналогично претензии.

Помимо требований об уплате неустойки и возмещения своих расходов, в соответствии с законом о защите потребителей, в него также включаются следующие требования:

  • компенсация морального вреда;
  • взыскание 50% штрафа от всей суммы искового заявления;
  • оплата юридических и других услуг, задействованных в рамках рассмотрения данного дела;
  • издержки дольщика на судебные расходы.

Нужно иметь в виду, что по заявлению застройщика, суд может применить 333 статью ГК и уменьшить размер неустойки, если посчитает, что ее сумма несоразмерна убыткам, которые понес дольщик. Чтобы минимизировать риск снижения ее размера судом, необходимо подключить к делу грамотного юриста, который знает, как этого избежать. Кроме того, взыскание неустойки можно производить через Арбитраж, где 333 статья применяется очень редко.

Что еще может предпринять гражданин, который вовремя не получил жилье? Если со времени передачи объекта, указанного в договоре, прошло два месяца и более, дольщик может просто расторгнуть ДДУ с недобросовестным застройщиком в одностороннем порядке, одновременно потребовав с него пеню за то, что последний пользовался его деньгами.

При этом в данном случае проценты будут рассчитываться не только за просроченное время, а за весь период действия договора, т.е. с того момента, когда дольщик внес свои деньги.

Более подробную информацию о процедуре расторжения договора, можно получить в статье «Как правильно составить и направить застройщику уведомление о расторжении ДДУ в одностороннем порядке».

Как поступить, если при приемке объекта выявились дефекты и недоделки?

Если дом сдан в срок, и дольщик получил сообщение о готовности застройщика передать ему квартиру, радоваться рано. На этапе приемки жилья участника долевого проекта также могут поджидать неприятные сюрпризы в виде дефектов и недоделок строителей. В этом случае не стоит подписывать передаточный акт, поверив устным обещаниям застройщика все исправить в ближайшее время.

Необходимо понимать, что подписывая акт, дольщик соглашается с тем, что все работы выполнены на должном качественном уровне, и он не имеет к строителям никаких претензий. Если у дольщика есть нарекания к качеству строительства, все недостатки надо зафиксировать в отдельном акте.

Существуют основные правила приемки жилья у застройщика, которых необходимо придерживаться, чтобы избежать проблем в будущем.

Одновременно нужно отправить застройщику развернутую претензию, в которую включить требование устранить недоделки. Как правильно ее составить, можно узнать здесь.

Закон дает право дольщику потребовать от застройщика следующих действий:

  • полного устранения всех выявленных дефектов строительства;
  • уменьшения цены договора;
  • оплату ремонтных работ.

В претензии также необходимо указать конечный срок, в пределах которого строительная фирма должна исправить свои недоделки.

Если строители не выполнят работы по устранению своего брака в срок, установленный дольщиком, последний имеет право потребовать с них пеню в размере 1% от всей суммы ДДУ за день просрочки, а также аннулировать договор в одностороннем порядке с требованием выплаты неустойки.

В заключении

Несвоевременная передача объекта дольщикам – самое распространенное нарушение, которое допускают застройщики. Если подобное случилось и с вашим объектом, не стоит сидеть и ждать, пока строители спокойно достроят дом, и как ни в чем не бывало, пригласят вас принимать жилье.

Необходимо с самого начала просрочки начинать действовать и требовать с нарушителей неустойку за неисполнение своих обязательств. Закон всецело на стороне участников строительства, надо только уметь воспользоваться своими правами.

Продуманные и грамотные действия обязательно принесут положительные результаты.

Общество защиты прав дольщиков помогут вам взыскать неустойку с нерадивых строителей и добьются получения вами максимально возможной компенсации.

Юристы нашей организации подготовят развернутую претензию, рассчитают размер неустойки, проведут переговоры  застройщиком, составят заявление в суд и примут участие во всех этапах судебного процесса.

В разделе «Контакты» вы найдете все наши данные, по которым с нами можно быстро связаться.

Источник: https://help-ddu.ru/neustojka/dom-sdan-v-ekspluatatsiyu-chto-dalshe-delat-dolshhikam

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.